回遷房永遠辦不了房本嗎

    回遷房可以辦房本�；剡w房有兩種，一種是發展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。另一種是發展商自己出售的房子。這兩類房子都是可以辦理房產證的，只是辦理的時間是有差異的�；剡w房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。

回遷房買賣注意事項有哪些?

1、業主已經持有房產證，需要注意的事項。

    業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

2、業主只持有回遷協議，需要注意的事項。

    業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

    部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題，或者當取得真正的《房產證》時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節。

商品房和回遷房的區別是什么?

1、房屋價格不同。

    無完整產權或只有回遷合同的回遷房一般是根據國家政策建造和出售的，在拆遷過程中拆遷戶享受到了一定的政策優惠，因此房屋價格便宜。而普通商品房受到市場影響較大，房屋價格和市場供需關系有很大關系，價格相比較高。

2、房屋權利不同。

    符合限售條件的商品房可以隨時上市，也可以在銀行做抵押進行貸款。無完整產權或只有回遷合同的回遷房無法進行立即上市，也無法進行抵押貸款，并且還存在部分小產權房屋，不能享受商品房的權利。

3、買賣關系不同。

    商品房以購房者和開發商簽訂的《商品房買賣合同》為購買基礎，一般房屋價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

4、再次交易難易不同。

    商品房可以獲得房產證，因此二次交易相對簡單，方便過戶。而受政策影響回遷房往往需要政府規定的種種限制條件，例如：居住滿一定年限、補齊土地出讓金等，因此再次交易的難度較大。

為什么不建議買回遷房?

1、無不動產權證。

    若賣方只有回遷協議，并無不動產權證的話，那么買賣雙方在進行二手房交易的時候，是不能夠在當地所在地的房地產交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產權證。

    另外，產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、付款有風險。

    許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%～90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險，因為在這種情況下，業主也不能保證什么時候能夠真正過戶。

回遷樓給房產證嗎

    回遷房是拆遷安置房的一種，房屋性質大多數都是經濟適用房，可以辦理房產證，但是要補交土地出讓金。

    現在大部分回遷房只有一個購房合同，沒有房產證因此無法上市交易，如果想要辦理房產證，那么必須提交證件有：房屋拆遷安置協議書、回購拆遷作價憑證、原房屋所有權證、《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》、身份證、交納相關的費用的憑證等。

    回遷房和商品房的主要區別在于土地性質不同，都是國有土地，經濟適用房的用地是劃撥，商品房的用地是出讓。劃撥的土地使用權是沒有繳納土地出讓金，所以辦理房產證時需要繳納土地出讓金。

遷房能更名過戶嗎

    回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

    如果第一種情況，這類回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監督的，相對安全些。

    如果第二種情況的話，就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議并沒有得到房管局的認可。

回遷房更名的手續：

    1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。

    2、申請材料準備好后，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

    3、房產過戶的申請材料都交給房產局后，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金，一般需要十五個工作日左右。

    4、房產過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產證。

回遷房的優勢和劣勢

優勢：

1、價格便宜

    相比同樓盤的正規商品房以及同區域的二手房來說，回遷房的價格要更便宜一些，雖然回遷房多是中小戶型，但是這對絕大多數剛需家庭是足夠住的，而且回遷房又多都是多層樓，所以公攤低，得房率高，后期水電暖以及物業費相對較低，還是非常省錢的。

2、配套完善

    回遷房基本是開發商第一批建造的，不得不說，大部分回遷房的地理位置相當優越，尤其是早期的回遷房，周邊交通密集，四通八達，小區配套也相對完善，人們生活購物以及出行都非常方便。

劣勢：

1、房子質量較差

    通常情況下，回遷房用來日常居住沒有什么大問題，但這是開發商賠給拆遷戶的房子，可以說基本是不盈利的，所以無論建房標準還是建材品質都會有所降低，就連房子戶型可能都不是特別合理，如果不幸遇到無良開發商，還會偷工減料，以次充好，入住后很容易出現墻皮脫落、隔音效果差，容易漏水滲水等情況，平白給自己的居住生活增添麻煩。

2、安全性低

    回遷房價格便宜，所以很多外地人都喜歡租住回遷房，因此小區里的人口流動性較大，而且龍蛇混雜難辨好壞，人們的居住安全會大大降低，居住體驗特別不好。

回遷房如何辦理房產證

    1、準備好必須提交的證件，繳納相應的費用后就可以辦理回遷房房產證。回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。

    2、每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。

    3、回遷房辦理房產證必須提交的證件:房屋拆遷安置協議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權證、《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》、身份證。

4、房產證辦理應交納費用:

    拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續費，收費標準3元/平方米，由個人交納。

超值部分，按買賣交納契稅和交易手續費，契稅:2%，手續費3元/平方米，產權登記費，按80元/套收取。

     5、房產證下來后，到房地產交易部門交易過戶，按照正常買賣的，該交的稅的一分都不能少，五年之內還要加收5%營業稅，稅率共計房屋報價的12%。

    6、另外，要注意業主反悔，公證處的公證手續約束力有限。回遷房與一般的商品房一樣，也是可以辦理房產證的。

    在辦理房產證的時候，需要提交的材料包括房屋拆遷安置協議書、舊房拆遷作價憑證、原房屋所有權證、以及《住宅公用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》等的材料。