延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)

　　1、當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)延期交房情況時(shí)，若購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購(gòu)房人可依據(jù)合同約定的金額要求開(kāi)發(fā)商賠償延期交房的違約金。

　　2、在沒(méi)有約定延期交房賠償金的情況下，按照最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。如果消費(fèi)者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償。

延遲交房違約金的規(guī)定

（一）關(guān)于違約金的規(guī)定

　　根據(jù)《民法典》規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。它從合同當(dāng)事人地位平等及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　我國(guó)《民法典》中關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定在很大程度上借鑒了英美國(guó)家的違約責(zé)任制度。對(duì)于違約金的補(bǔ)償性原則，1971年美國(guó)俄勒岡州最高法院審理的哈蒂訴白伊案是個(gè)很好的說(shuō)明。該案中原告作為農(nóng)場(chǎng)主請(qǐng)被告打水井，約定1967年4月1日完工，每延遲一天付50美元的損失賠償，被告超過(guò)21天才完工。訴訟中，被告提出證據(jù)證明這口井遲至6月才需啟用澆灌。法院據(jù)此判決該違約金條款不得強(qiáng)制執(zhí)行。可見(jiàn)，就遲延履行約定的違約金在沒(méi)有任何損失的情況下，甚至可將約定的違約金調(diào)整為零，不予賠償。

（二）延期交房引致的買方損失

　　按照每日萬(wàn)分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每月違約金為房地產(chǎn)價(jià)款的1.5%，對(duì)照我國(guó)目前銀行貸款利息月息0.465%，約定的違約金是銀行貸款利息的三倍多，也大大高于該房屋的實(shí)際租金，根據(jù)違約賠償?shù)难a(bǔ)償性原則，顯然存在約定違約金過(guò)高的情形。當(dāng)然，由于《民法典》對(duì)"過(guò)分高于"的規(guī)定過(guò)于抽象，在實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議。對(duì)于違約金"過(guò)分高于"實(shí)際損失的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定以超過(guò)30%為標(biāo)準(zhǔn)，該解釋一旦頒布，有助于統(tǒng)一司法實(shí)踐，使合同法第一百一十四條更具可操作性。必須注意的是，對(duì)過(guò)高違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒(méi)有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)予以調(diào)整。

　　至于對(duì)過(guò)高違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度，法律并無(wú)明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實(shí)踐中有將過(guò)高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的，也有調(diào)整為每日萬(wàn)分之三的。關(guān)于以超過(guò)實(shí)際損失30%作為"過(guò)分高于"的標(biāo)準(zhǔn)，則每日萬(wàn)分之三仍有過(guò)高之嫌。筆者認(rèn)為，從審判實(shí)踐出發(fā)考慮到此類糾紛所引發(fā)的社會(huì)成本參考中國(guó)人民銀行關(guān)于逾期貸款滯納金的規(guī)定，目前將過(guò)高的延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一，似乎不失為一種較為合理可行的調(diào)整程度。

（三）可預(yù)見(jiàn)規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

　　在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其它損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來(lái)深圳準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方將受到《民法典》規(guī)定的可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的限制，即違約方賠償?shù)膿p失不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。因此，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)"可預(yù)見(jiàn)的"而不是"過(guò)分的遠(yuǎn)隔"。筆者整理出影響法院決定可預(yù)見(jiàn)范圍的事實(shí)包括如下情況：違約人的身份、原告的身份、對(duì)特別情事的實(shí)際了解、商品的性質(zhì)和用途、受害人支付的對(duì)價(jià)大小等。本文對(duì)此不展開(kāi)分析，僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此 ，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬(wàn)別，賣方不可能也沒(méi)有義務(wù)對(duì)此一一了解，從"通情達(dá)理人" 角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見(jiàn)性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購(gòu)房是為了讓子女入學(xué)。

交房延期違約金一般怎么算

　　實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商延期交房主要包括以下兩種情況：

（一）正常延期交付

　　比如由于施工遲延，或者因?yàn)橄嚓P(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致房屋交付逾期。其實(shí)，在這種情況下購(gòu)房者需要給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，等待一段時(shí)間后就可以收房了。

　　并且，因?yàn)檫@也不是開(kāi)發(fā)商能夠控制的情況，非其主觀故意為之，所以購(gòu)房者通常不能主張違約金。

（二）非正常延期交付

　　比如由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋，如果是因?yàn)檫@樣導(dǎo)致延期交房的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有一定的過(guò)錯(cuò)，所以購(gòu)房者可以積極主張延期交房違約金。

主張延期交房違約金時(shí)需要按照以下規(guī)定計(jì)算：

（一）按購(gòu)房合同約定計(jì)算，一般就是事先在購(gòu)房合同中約定好延期交房違約金，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商延期交房，就可以主張承擔(dān)違約責(zé)任，并支付違約金。

并且，如果認(rèn)為約定的違約金低于實(shí)際損失，業(yè)主還可以要求增加違約金。

（二）購(gòu)房合同中未做約定的，可以參照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金并予以追償。

開(kāi)發(fā)商延期交房違約金什么時(shí)候給業(yè)主

　　開(kāi)發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該在合同交房日起2個(gè)月內(nèi)交付給業(yè)主。開(kāi)發(fā)商延期交房買受人可以發(fā)出書面催告，與出賣人約定合同最終履行期限，要求出賣人盡快履行該合同；催告達(dá)到3個(gè)月以上，買受人可以行使解除權(quán)，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金、賠償金等來(lái)進(jìn)行相應(yīng)損失賠償。

開(kāi)發(fā)商逾期交房有什么后果

實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商逾期交房后將產(chǎn)生以下的法律后果：

（一）購(gòu)房者可以退房

　　按規(guī)定，在房屋買賣合同中，一方當(dāng)事人延期履行交付房屋的義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)還是沒(méi)交房的，當(dāng)事人就可以解除房屋買賣合同。

　　具體而言，經(jīng)購(gòu)房者催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商被購(gòu)房者催促交房，并且在被催告后三個(gè)月內(nèi)還是沒(méi)交房的，那么購(gòu)房者就可以要求退房。

　　如果購(gòu)房者沒(méi)有去催告的，就在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商未按約定交付房屋的，購(gòu)房者就可以要求退房了。

　　當(dāng)然，購(gòu)房者在這個(gè)時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有要求退房的，那么也就不能主張退房了。

（二）開(kāi)發(fā)商要支付違約金或者賠償損失

　　開(kāi)發(fā)商逾期交房屬于違約，所以需要支付違約金或賠償損失。如果雙方?jīng)]有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算的，那么可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

開(kāi)發(fā)商延期交房違約金什么時(shí)候給業(yè)主

　　開(kāi)發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該在合同交房日起2個(gè)月內(nèi)交付給業(yè)主。開(kāi)發(fā)商延期交房買受人可以發(fā)出書面催告，與出賣人約定合同最終履行期限，要求出賣人盡快履行該合同；催告達(dá)到3個(gè)月以上，買受人可以行使解除權(quán)，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金、賠償金等來(lái)進(jìn)行相應(yīng)損失賠償。

開(kāi)發(fā)商逾期交房，違約金如何賠付？

    王先生2019年購(gòu)買了一套期房，約定3年后交房，結(jié)果開(kāi)發(fā)商違約逾期交房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商同意承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)時(shí)在房屋買賣合同中王先生并沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商約定違約金賠償數(shù)額及方式，那么有沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)供參考呢？

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條 商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

    逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

    消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由。 在這里特別提醒大家，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額。因?yàn)樵诤贤�中沒(méi)有明確約定，就需要按照逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，而這一租金數(shù)額一般是很低的，得到的賠償就非常有限。