2023年棚改還繼續嗎？

    1、據了解，2023年棚戶區改造政策仍在實施當中，只是棚改項目相對較少了，并不是外面所說的停止了，不少地區都公布了2023年的棚戶區改造項目，比如說貴州、廣西、甘肅、四川、重慶等等，若是想了解當地棚戶區改造項目，可以在當地政府官網上查找下當地有無棚改項目名單，或者是咨詢當地有關部門的工作人員，以免有誤差。

    2、至于為何棚改項目減少了，其實是有政策方面的影響的，早在2021年住建部曾發出一份通知，通知指出在城市更新行動過程中，要防止大拆大建。也有民生方面的影響，棚改一般需要拆房之后再建房，要是棚改項目太多的話，會對周圍環境產生一些噪音等方面的影響，也容易增加各類資源的消耗。

棚改對樓市有何影響？

    1、棚改可能會在一定程度上激活房地產市場，目前不少地區實施貨幣化棚改安置，對于棚改區的居民來說，若實施貨幣化棚改，棚改后可以獲得一筆補償款，但房子會被拆除，那么可能就沒地方居住了，為了解決居住問題，可能會選擇買房，這樣就能讓市場上的庫存房得到釋放，從而推動當地房地產市場的發展。

    2、在遇到貨幣化棚改時，被拆遷人要多關注棚改方面的信息，比如說拆遷安置方案是怎樣的，拆遷安置方案中會有拆遷賠償款的發放標準、搬遷時間、被拆除房屋詳細情況等方面的信息，若是覺得方案不合理，可以拒絕簽字。

10萬棚改的力度有多大？

    2001-2012年，重慶棚戶改造總計超30萬戶；

    2013-2018年，重慶棚戶改造計劃超7萬戶。

    接下來的四年里，棚改規模會超過2013-2018年。這一方面是出于城市更新的考慮。一方面也透露出了一個重要信息：

    重慶的城市化率還不夠！

    事實上，此次六屆人大一次會議上除了棚戶區改造以外，還透露了更具前瞻性的目標：

力爭常住人口城鎮化率達到75%。要知道，在“十三五”人口統計中，重慶新增人口142.41萬人，而在這期間城市化進程所帶來的人口結構變化總量高達371.84萬人！

    而在2021年重慶常駐人口結構統計中顯示，城鎮人口2259.13萬人，城鎮化率為70.32%。按照會議中的規劃，未來五年內重慶城鎮化率將達到75%，算上2022年未公布的新數據，這中間大約可提升的空間還有4%左右。也就是說，在未來的五年里，通過人口結構的變化還將有望催生出約百萬人的購房需求。

02.樓市重磅利好

    人口就是支撐樓市最重要的支點。對于未來的樓市來說，新增人口就意味著新增的需求。從2013-2018年這一輪的周期來看，棚改幾乎是階段內樓市熱潮的核心驅動力。早在2016年，官方就有發布數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。這種熱度直到2019年才逐漸消退。

    按歷史的經驗來看，10萬棚改能夠刺激到的需求將比2013-2018年高出近4%左右。就算是保守估計，十四五期間也能幫助樓市消化掉約3億平方米左右的庫存。而目前重慶樓市住宅的庫存量僅為871萬方，算上將近17萬套的二手房存量，一共也就2000萬方左右。這和2019年的全年成交量非常接近。

    這是否意味著，在經過了一年的至暗時刻之后，重慶的樓市真的能回歸C位，回到疫情前那樣繁榮的狀態？至少從年底官方放出來的一系列刺激政策的力度中，我們都能感受到一種決心和信心。2023年，引領經濟復蘇，還是得看樓市。

03.換房潮”將至

    沿著棚改和城市更新的思路，不管是拆遷還是高質量城市化的目標，都在預示著，接下來，“換房潮”要來了！如果真的要實現75%的城市化率，那就意味著新一批城市新中產的誕生。在他們看來，剛需住房已經無法滿足需求。他們在渴望一種更有意義和價值感的城市生活方式。

棚改貨幣化安置存在哪些問題？

    1、棚改貨幣化安置能節省過渡費，并且還能處置一些庫存商品房，進而達到促進房地產市場平穩健康發展的作用。但是，其也存在一些缺點，比如說比較容易刺激樓市虛假繁榮，畢竟實施棚改貨幣化安置后，有一些人會去重新購置房屋，從而導致房價有所上漲，一般這種現象在三四線城市會表現得比較明顯。

    2、棚改貨幣化安置啟動后，需要很大一筆資金作為補償金，有些政府部門因為缺乏資金，會選擇找銀行貸款解決補償金的問題，貸款后地方政府部門債務風險將會增加，雖然能招商引資獲得資金流，但是可能會出現資不抵債的情況，會影響工程進度，甚至有可能成為爛尾工程。

2023年棚改貨幣化安置如何規定的？

    1、針對2023年棚改貨幣化安置政策而言，各地規定都不一樣，不過整體上來說各地都在積極推行棚改貨幣化安置，比如安徽六安、重慶、鄭州、九江、南昌等地區。各地希望能通過貨幣化安置，來滿足棚改群眾多元安置需求，并且促進房地產市場健康持續發展，為此還發布了相關的政策規定，以便于棚改貨幣化安置工作的正常開展。

    2、就拿鄭州來說，鄭州市人民政府辦公廳就發布了《關于積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》。根據意見可知，鄭州市人民政府將集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，并且確保2024年群眾回遷安置全部完成。而對于補償方案確定，主要由轄區政府充分征求被安置對象意見，經“四議兩公開”程序通過貨幣化補償標準和方案。

重慶市城市房屋征收拆遷補償安置方式

　貨幣補償：參照同地段同類房屋由評估機構評估確定補償。

　產權置換：按照房屋價值相等原則，計算、結清拆遷房屋價值與產權調換房屋價值差價。

住宅產權置換

　拆遷房屋面積大于安置房最大面積可申請產權調換多套住宅，總面積或總評估價值與拆遷房屋的面積或評估價值相等。

　安置房面積小于或等于拆遷房屋面積，首次物業專項維修資金由區縣房屋征收部門交納;安置房面積大于拆遷房屋面積的，與拆遷房屋相等面積部分的首次物業專項維修資金由區縣房屋征收部門交納，超出面積部分由拆遷戶交納。

住改非產權置換

　按照住宅進行評估、補償;有營業執照、稅務登記證明征收前連續合法經營2年以上并能夠提供相應完稅憑證的，給予停產停業損失補償。

非住宅產權置換

　按照房屋價值相等原則，提供非住宅或者住宅房源供拆遷戶選擇;或進駐產業園區安置經營享受產業園區的支持政策。

　ps：因舊城區改建需要征收房屋的預簽協議的戶數低于80%，將終止房屋征收程序，預簽協議不生效。

重慶市城市房屋征收拆遷公攤面積補償

　被征收住宅的公攤系數低于或等于15%的，按照15%的公攤系數計算應補償面積;被征收住宅的公攤系數高于15%的，按實際面積計算應補償面積。

　產權調換房屋的公攤系數低于或等于15%的，其對應的公攤面積費用由被征收人承擔;用于產權調換住宅的公攤系數高于15%的，其超過部分對應的公攤面積費用由區縣房屋征收部門承擔，未超過部分對應的公攤面積費用由被征收人承擔。

重慶市城市非住宅房屋征收搬遷費

　搬遷費(設備可用)=搬遷設施設備折舊后凈值×10%-20%;

　搬遷費(設備不可用)=按評估價值補償;

重慶市城市房屋征收稅費減免

　被征收人選擇產權調換或者貨幣補償的，對被征收房屋免征土地增值稅;對用于產權調換的房屋和簽訂貨幣補償協議后重新承受的房屋，按照相關規定減免契稅。簽訂征收補償協議取得的貨幣補償，按照相關規定免征個人所得稅。

重慶市城市非住宅房屋征收停產停業損失補償

　停產停業損失補償前提：征收前2年內有合法有效營業執照及完稅憑證。

　停產停業損失(貨幣補償)=拆遷房屋評估價值×6%;

　停產停業損失(產權調換)=(拆遷房屋評估價值×5‰)/月×停產時間。