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公寓為什么不能買呢(買公寓的利弊有哪些)

什么是公寓

    首先公寓這個概念模棱兩可,沒有嚴(yán)格的定義,很多時候大家討論的的公寓并不是一回事。就重慶市場而言,從本質(zhì)上的劃分,公寓就只有兩種:住宅性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì)。

    住宅性質(zhì)公寓基本和普通住宅類似:土地性質(zhì)是住宅,重慶公寓產(chǎn)權(quán)年限一般是50年,可以落戶可以帶,水電費(fèi)用參照民用標(biāo)準(zhǔn),常理來說考研通天然氣,事實(shí)上很多沒通,通氣和不通氣價格上差價明顯。而且,這類公寓會消耗貸款名額。之所以叫“公寓”,只是因?yàn)槿照諘r間不足以達(dá)到住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

    而商業(yè)性質(zhì)公寓,用地性質(zhì)是商業(yè),更多的類似商鋪。原本用途是修建商業(yè)寫字樓、商鋪的土地,最后修建了產(chǎn)權(quán)年限40年左右的居住用的房子。這種商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品,稱作類住宅,能提供部分住宅需求,但和真正的住宅有本質(zhì)上的差異。

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為什么有人投資公寓

    商業(yè)性質(zhì)的公寓基本不限購,只要你有錢,想買就可以買得到。對于很多“三無”人員來說,很有吸引力。而且,公寓大都是小戶型,一室一廳,或者小復(fù)式。價格上往往比住宅便宜,有的甚至低得多。總價上門檻比較低。不限購+總價低,看起來很有性價比,對于看重的投資者來說極具吸引力。此外,很多公寓還帶“返租”,看起來包賺不賠,簡直是天上掉餡餅一樣。

為什么不建議大家買公寓?

    其實(shí)不建議大家買公寓,主要是基于它的一個增值空間,也就是帶給我們家庭財富提升的一個價值權(quán)重。公寓是商業(yè)性質(zhì)的,它在未來的增值空間是特別小的,而且我們持有的壓力也相對較大,因?yàn)樗乃姎舛际巧逃玫摹?/span>

    另外一方面,當(dāng)公寓再次轉(zhuǎn)手的時候,中間高稅費(fèi),讓很多朋友都不愿意購買,所以它的變現(xiàn)能力特別的弱。所以其實(shí)很多時候建議大家不買公寓,是因?yàn)槲覀冇懈嗟纳唐贩靠梢赃x擇有取代的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,并不是說公寓就不值得買。

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買公寓房的利弊

   公寓產(chǎn)權(quán)只有40年或50年,住宅樓是70年!其次是公寓的水電物業(yè)相對比較貴,另外轉(zhuǎn)手需要繳納巨額的手續(xù)費(fèi),并且陽光沒有住宅樓充足!有人說交稅能交多少。

   1、任何投資品都有兩面性,優(yōu)勢與缺點(diǎn)并存。但看一個項(xiàng)目到底值不值得投資,還得看看其如何。

   2、一般來說,公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬,每月租金為4000元,那根據(jù)粗略的租金計算公式:

   3、租金=(月租金*12)/購買房屋總價=(4000*12)/120萬=4%。

    4、而目前公寓投資的租金在3%-5%之間,但也有不錯的公寓可達(dá)6%。值得一提的是,公寓出租后,租金也不會一直不變的,如果該區(qū)域房價上漲,那租金也會跟著上漲,也將更高。

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為什么不建議買公寓

一、產(chǎn)權(quán)僅有40年

   相信大家都知道,在短短幾年內(nèi),房產(chǎn)證就已經(jīng)下崗了,而現(xiàn)在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)正式實(shí)施了,雖然因?yàn)楣截敭a(chǎn)的受保護(hù)權(quán),70年產(chǎn)權(quán)可以續(xù)期,然而,很遺憾的是,小編不得不告訴那些買了公寓房的業(yè)主,對于40年公寓而言,未來自動續(xù)期或繳納費(fèi)用還是個未知數(shù)。

   因此,麻煩就來了,購買了公寓房不僅要擔(dān)心將來到期是否能續(xù)期這個問題,更重要的是,就算能續(xù)期,如果續(xù)期申請不通過,你的土地產(chǎn)權(quán)就被收回。在這樣的情況下,大家可以試想下,如果房子也不是你的了,而且40年公寓無法辦理戶口,那么你的孩子將無法入戶口。

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二、水電費(fèi)用貴,有些無煤氣

   你知道嗎?雖然從價格上來講,公寓房總價是要比普通商品房低,但是,公寓房屬于商用性質(zhì),依照商用收取向業(yè)主收取的水電費(fèi)。這也就意味著,購買公寓的業(yè)主要比民用要掏出更多錢,另外,很多公寓是不準(zhǔn)安裝煤氣的,如果長期生活,要將這點(diǎn)考慮,以免生活不便。

三、購房首付高,轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)貴

   在買房的時候,一定要把房子是否容易轉(zhuǎn)手這個問題考慮進(jìn)去。相對于70年的普通住宅,公寓在轉(zhuǎn)手賣出時要繳納很多費(fèi)用,千萬別小瞧了這些費(fèi)用,如果認(rèn)真地計算起來的話,那么這些費(fèi)用加起來約占房款的10至20%。另外,一般公寓類的房子都要求高首付,一般為50%。

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四、戶型面積小

   其實(shí),僅僅是作過渡房的話,那么公寓房還有一些行情,但是,對于二手房市場而言,公寓房是沒有什么行情的,皆因公寓房的面積實(shí)在是太小了,一般家庭都是不會考慮的。公寓通常大概50至70平米,整體結(jié)構(gòu)不平整,視覺上有壓迫感,而且只適合單身和新婚夫婦居住。

為什么普通人千萬不要買公寓?

    很多人買公寓,剛開始都是奔著它精美的裝修、總價低、買一層送一層、不限購不限貸等優(yōu)勢去的,結(jié)果買入后發(fā)現(xiàn)問題重重:

    1,公寓不能落戶,沒有學(xué)區(qū);

    2,商用水電,費(fèi)用貴,很多還無法用燃?xì)猓?/span>

    3,一層十幾戶甚至幾十戶,如果住的高,上下樓等電梯留言不少時間;

    4,公寓住戶比較復(fù)雜,有做美甲的,開公司的,甚至還有你想象不到的職業(yè);

    5,因?yàn)楣⒍加幸粭l大走廊,戶型基本無法做到南北通透,想要通風(fēng),只能把門打開;

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    6,交易稅費(fèi)貴,甚至能達(dá)到總價的20%-30%,一套50萬的公寓,交易稅費(fèi)超過10萬。

    7,漲幅有限。我所在的城市,這三年商品房價格雖然漲的不多,但也漲了30%,但公寓的價格基本沒漲。再加上公寓高額的稅費(fèi),即使原價賣出,也要虧損20%,更別說最近樓市低迷了。

    8,貸款比例低,公寓首付比例一般要達(dá)到50%以上,且貸款利率比普通房貸要高。

    我們來做個粗略的估算。我們假設(shè)三年前有兩個人,A和B,各有30萬,A貸款60萬買了一套90萬的商品房,B貸款20萬買了一套50萬的公寓。三年后商品房漲幅30%,公寓基本沒漲。A把房子賣了,扣除5%稅費(fèi),不算銀行利息,A當(dāng)初投入的30萬,現(xiàn)在可以得到51.15萬(90*130%*0.95-60=51.15萬);而B扣除20%稅費(fèi)后,只能得到20萬(50*0.8—20)。A拿著賣房賺到的錢,還能置換更好的房子,而B很可能只能從頭開始。

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1、土地出讓金時間

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

    你會發(fā)現(xiàn)住宅交的年限比較長,公寓時間比較短一般是40年,也就是40年后土地出讓金該如何交?

住宅通常交房價的1.6%土地出讓金,公寓需要交評估值的40%土地出讓金,顯然這是非常可怕的事情。

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2、層高不同

    通常住宅每層的高度較高比較適宜,公寓一般比住宅要矮一些。

3、居住成本不同

    住宅一般水電煤費(fèi)用國家標(biāo)準(zhǔn),相對較低一些(也有一些小面積的住宅不通煤氣的),公寓一般不通煤氣,且水電煤普遍單價貴于住宅。

4、周邊環(huán)境不同

    住宅通常所處環(huán)境安靜一些,每一層居住的人不會太多相對安靜,公寓每層的住戶相對較多比較吵,而且公寓有可能改成了商業(yè)性質(zhì)的物業(yè),來來往往人員較多復(fù)雜,電梯也比較擁堵。

5、采光通風(fēng)不同

    住宅一般采光通風(fēng)比較好,公寓采光通風(fēng)相對住宅差一些。

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6、住宅金融屬性好,公寓很差

    住宅可以首付三成,當(dāng)然第二套也有可能首付4成,5成,甚至7成,可以申請30年,住宅也可以申請公積金,公寓不可以的。

    但是公寓首付一定5成以上,年限最多10年。

    而且當(dāng)前很多銀行還不受理公寓的貸款需求,尤其基于非購買的純抵押(經(jīng)營貸)通常難度會更大一些。

7、住宅稅費(fèi)低,公寓太高了

    住宅交易的稅費(fèi)最低可以1%(免個稅,免增值稅,僅僅交1%契稅),即便比較高,通常也是9.3%(1%個稅,5.3%增值稅,3%契稅)

    但是公寓的稅費(fèi)就更高了,如果不提供發(fā)票稅費(fèi)通常15%,如果提供發(fā)票則看情況,一般來說,如果有升值,稅費(fèi)很高的(土地增值稅一項(xiàng)就是升值部分的30%-60%)。

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8、學(xué)位戶口問題

住宅可以落戶口,可能有好的學(xué)位;

公寓無法落戶口,自然也不能因此入讀學(xué)位房了,很多人買房的目的是為了入學(xué),那就務(wù)必慎重了。

9、流轉(zhuǎn)問題

    目前在廣州新購買一手樓的公寓(再次強(qiáng)調(diào)商業(yè)性質(zhì)的),必須公司名義才能購買,三年限售,而且將來也必須轉(zhuǎn)手賣給公司,這樣子將來流轉(zhuǎn)就不容易了。


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