什么是滿二唯一

    1、“滿二唯一”的房屋是指個人轉讓自用兩年以上房屋，并且是家庭名下唯一住宅。從解釋的字面上理解“兩年以上”就是房產證的登記日期算起時間超過兩年。

    2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;

    3、 個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;

    4、 個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

什么是滿五唯一

    1、“滿五唯一”中的“滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年;“唯一”則是指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。

    2、房產證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅;

    3、房產證滿5年，不是唯一住房的需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%;

    4、房產證不滿5年，需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%。

滿二和滿五是如何界定的呢？

1、用于出售的商品房

    商品房是以契稅完稅發票填發的日期或房產證登記日期孰先原則計算是否滿2年或者滿5年。

2、房改房

    針對房改房有三個時間：房產證填發日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據日期。根據孰先的原則，這三個時間哪個在前面就按照哪個計算房屋滿5年或者滿2年，但是需要查驗收據的章或購房合同的章要一致的話收據才有效，只要一個日期滿2年或滿5年就可以。

3、繼承所得的房產

    繼承所得的房產可以按照繼承前的日期來進行界定是否滿2年或者滿5年，比較容易界定。

4、贈予所得的房產

    贈予的房產應該按照贈予前的日期界定是否滿5年或者滿2年；如果是非直系親屬的話是要按規定（第1、2條）計算房屋是否滿2年或者滿5年。另外房產權屬來源如果是一半繼承，一半贈予的房子，再次交易時可以按照繼承、贈與前的購房日期來核定購房年限。

5、遺失補證、破損換證的房產

    遺失補證、破損換證的房產根據我國的相關規定是按照原房產證的時間界定是否滿2年或者滿5年。

滿二唯一和滿五唯一的區別有哪些？

    根據我國的相關規定符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個人所得稅和增值稅的。而在滿二唯一中，只有滿二是免征增值稅的關鍵條件，也就說說普通住宅無論是否唯一只要滿足了滿兩年的條件就可以免征增值稅了。綜合來說的話，滿五唯一不需要繳納增值稅和個人所得稅；滿五不唯一不需要繳納增值稅；不滿二的話所有費用就都需要正常繳納了。

購買二手房要繳納哪些費用？

1、房屋的契稅

    如果購房者的首套房產是90平以下則需要繳納1％的契稅，90平以上的話是需要繳納1．5％收委契稅，如果二套房是90平以下的話按照1％繳納契稅，90平以上的話則需要按照2％繳納契稅了（二套房政策不含北上廣深）。

2、個人所得稅

    我國的政策是按照所購房屋的計稅金額的1％或差價的20％繳納個人所得稅（符合相關條件的話是免征的）。

3、增值稅及附加稅

    增值稅及附加稅的計算公式是成交價／（1＋5％）＊5．6％（符合條件的免征）。

4、交易手續費

   通常來說交易手續費由買賣雙方分攤，具體的分攤金額還是需要雙方商定的。其實，在二手房交易過程中，涉及問題繁多而廣，尤其稅費更是種類多，具體的可以向相關負責人或幫你處理手續的房經紀人詢問，從而避免造成不必要的損失。

如何界定二手房是否滿兩年和滿五年?

    1、對于商品房以及經濟適用房，可以按照契稅發票上面所填發的日期來界定二手房房產證的年限。

    2、對于已購買的公房，可以從房產證上填寫的日期、原始購房合同中簽署的日期以及筆購房款的收據日期這三個時間來計算房屋的年限，那個時間在前面就按那個時間來計算。

    3、如果房屋是屬于繼承房產，那么可以按照繼承前的日期來判斷房屋是否滿五年或是兩年。

    4、房屋如果是屬于夫妻更名的房產，那么就要按照更名前房產的日期來界定它的產權年限。

房產買未滿2年或5年二手房的注意事項

    1、一房多賣。由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產交易的風險，嚴重的會導致一房多賣。根據法律規定，在出現一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰，誰先占有房屋就歸誰，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。

    2、違約風險。延遲過戶的房屋產權歸原業主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失太大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續履約。

    3、賣家用房子抵押貸款。在合同存續期間，如果賣家有經濟問題，不排除他會拿著房屋的產權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。

    4、房屋被查封。在等待過戶的時間里，房產的權屬仍是原業主的，那么在這段時間里，如果業主出現一些經濟糾紛，可能會導致房產被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產，到時該房產將避免不了被拍賣的風險。

    5、產權人死亡。買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續。

如何鑒定房子是否滿兩年和滿五年

    1、購房者在選擇二手房的時候，要確定到底是滿兩年還是滿五年，我們可以通過房產證的日期，包括開始購買房子的合同所簽署的日期來決定。另外后期只要繳納了契稅，契稅發票上面填寫的或者房產證登記的時間都會顯示，到底是滿兩年還是滿五年。

    2、這里面還涉及別的情況，如果是繼承的房子，它的日期判斷是按照之前繼承的日期來定的。如果是贈送的房子，按照老的房產證上的日期來定。若是夫妻雙方在后期辦理了更名手續，也是按照更名之前的日期來定的。

    3、若是不小心將房產證遺失了，需要重新辦理房產證，還是會按照原來發證的日期來計算。

房產證滿5年有什么好處

    個人購買住房至名下完稅時間達到5年或5年以上稱為滿5年，產證過五年、過戶的時候就會省去5.6%的營業稅，如果名下沒有第二套房子，就可以省去1%個人所得稅，來看看房產證滿五年是什么意思，有些什么規定。

    1、房產證滿五年，是指的房產證和契證的發證日期，只要是有一個證上面的日期滿五年，就可以稱是證滿五年，一般來說,契證的發證日期都比房產證的發證日期都要早，所以看證有沒有滿五年，都是看的契證。

    2、房產證滿五年的普通住宅(144平米以下)，交易時免征營業稅；滿五年的非普通住宅(144平米以上)，交易時征收差額5.6%的營業稅(成交價減去原購價，再減去合理費用,見當地政策)。以上是老政策，根據新政策規定，普通住宅滿兩年，交易時即可免征營業稅了，個人所得稅還是5年為限。

    3、如果房產證滿五年的房子是二手的，那只能按這一手的證來算時間。

房子年限的確定方法

    根據《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間(“契稅完稅證明上注明的時間”即契稅完稅證明上注明的填發日期)。

    同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。