抵房與商品房的區(qū)別是什么

    兩種類別不同。其中工抵房是工程抵債房，它在解押后買賣、交稅、使用時和普通住房一樣。而商品房是通過政府機關批準，由開發(fā)商向政府部門租用并開發(fā)而成的一種房屋，其建成后可用來出售或出租。

購買工抵房要注意哪些風險

1、與誰簽購房合同

    它雖然是欠債方抵押給對方的一種實體房屋，但是房屋的產(chǎn)權沒有發(fā)生轉移，還在開發(fā)商手中。因此在購房時，一定要和開發(fā)商簽訂購房合同，不可與債權人直接簽訂合同，以免合同無效，若是債權人已經(jīng)過戶，有房產(chǎn)證的，則可以繞過開發(fā)商，直接與債權人簽訂購房合同。

2、出了問題誰承擔

    在購房時要明確責任歸屬問題，若是和開發(fā)商簽約的，則權利義務由開發(fā)商承擔。若是和施工簽約的，則權利和義務由施工方承擔，但是在簽訂合同時，要將價格、房屋面積、付款時間、交房時間等問題寫進合同中，這樣才不會吃虧上當。

3、將價格寫進合同

工抵房和商品房有什么區(qū)別?

　這兩種類型是不同的。工抵房是一種房屋，房屋的主體是將房屋折合成貨幣，交給建設方的房屋。其購買、使用、納稅、入住情況與普通能源商品房并無區(qū)別。

　工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)商必須將工程款足額支付給建設方。但由于種種原因，建設方有時無法及時得到資金。為了雙方的共同利益，在雙方協(xié)議的基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房折合成等額的錢支付給建設方，以置換工程款，即工程抵押房。

買房子時應該注意什么?

　首先，應該和誰簽訂購房合同。雖然“工程抵押房”由開發(fā)商抵押給債權公司，但房屋產(chǎn)權仍屬于開發(fā)商。因此，購房人要購買“工程抵押房”，必須與開發(fā)商簽訂購房合同，與債權公司簽訂的購房合同無效。如果債權人已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)并取得了房屋所有權證，那么購房人不應與開發(fā)商簽訂購房合同，而應與債權人簽訂合同，相當于購買了二手房。

　其次，誰來承擔這個問題。由于合同是與開發(fā)商簽訂的，權利和義務當然應由開發(fā)商承擔。有購房者認為，房子是從建筑企業(yè)買來的，與開發(fā)商簽訂合同只是一種形式。一旦出現(xiàn)問題，他們就應該找到施工企業(yè)，這是錯誤的。建筑企業(yè)不是商品房銷售合同的當事人，合同對其沒有約束力。因此，購房人在簽訂合同時要慎重，并將與施工企業(yè)約定的價格、付款時間、面積、交貨時間等原始條件寫入購房合同，防止出現(xiàn)問題。一旦出現(xiàn)真正的問題，開發(fā)商也應該負責。

　要將約定價格寫入合同，開發(fā)商開具房屋銷售發(fā)票。購房者通常是因為房子便宜才買的工抵房，但價格是由建筑企業(yè)決定的，而合同是與開發(fā)商簽訂的。開發(fā)商在簽訂合同時，往往為了多支付工程款而定一個更高的價格，使合同價格高于施工企業(yè)與購房者之間的約定價格。一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商可以要求購房者按照合同約定補足房價，屆時購房者將難以辯駁。因此，買方在簽訂合同時，應將與施工企業(yè)約定的價格納入合同。另外，發(fā)票要由開發(fā)商開具，這樣一方面可以避免購房人辦理產(chǎn)權時的麻煩，另一方面可以防止開發(fā)商以收不到房款為由拒絕履行合同。

買工抵房有哪些風險?

1、極易出現(xiàn)爭端。

    工抵房買賣流程中對部分承諾事宜須做出詳細說明，例如抵債詳細說明等，避免債務方、房地產(chǎn)開發(fā)商任何其中一方的變故而引起的爭端。

2、新房子已被抵押、封查。

    因為工抵房的特性，故此很可能具有抵押，甚至于已被封查，這一些狀況房產(chǎn)證都辦不出來。故此購房人在選購前須認真仔細核查有關新房子擁有權原始憑證原證，并到房屋職能部門等采取核查，規(guī)避類似的狀況。

3、新房子變二手房。

    房地產(chǎn)開發(fā)商把新房子抵給工程方等債務方，但通常情況下債務方并不會與房地產(chǎn)開發(fā)商簽定買房合同并備案，只是委托房地產(chǎn)開發(fā)商接著賣進行獲利，這種情況下購房人選購工抵房只要房地產(chǎn)開發(fā)商愿意并現(xiàn)場立即簽署買房合同就可以。(這種情況需與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署買房合同，與債務方簽署的買房合同無用)然而假如債務方已與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署買房合同并備案，那新房子再買賣是二手房交易了。(這種情況是與債務方簽的二手房買賣合同了)。

購買工抵房需要注意什么

    第一，和誰簽訂購房合同。盡管“工程按揭房屋”是開發(fā)商向債權公司抵押的一方，但是房屋的產(chǎn)權仍然屬于開發(fā)商。所以購買者要購買“工程按揭房屋”，必須與開發(fā)商簽訂購房合同，而與債權人簽訂的購房合同無效。當債權人辦理了過戶登記手續(xù)，取得了房屋產(chǎn)權證，買房人就不應該和開發(fā)商簽訂購房合同，而應該和債權人簽訂商品房買賣合同。

    第二，誰來負責出錯。由于與開發(fā)商簽訂的合同，其權利義務當然應該由開發(fā)商承擔。一些買房人認為房子是從建筑商業(yè)手中買來的，和開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出了問題，應該找建筑商業(yè)，那種觀點是錯誤的。建筑商業(yè)并非商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力。所以，買房人在簽訂合同時要謹慎，應該把與建筑商業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本記入購房合同，以免出現(xiàn)問題。如果真的有問題的話，也應該由開發(fā)商負責。

    第三，即一定要將約定的價格寫入合同，并由開發(fā)商開具銷售發(fā)票。買房人通常是因為“工程按揭”便宜買的，而房屋價格是由建筑商確定的，而合同則是與開發(fā)商簽訂的。開發(fā)商簽訂合同的時候，價格更高，從而使工程款得到較大的抵償，因此有一種情況是，合同價款比建筑商業(yè)和購房者商定的價格高。如果發(fā)生糾紛，開發(fā)商可根據(jù)合同要求購房者補足房款，購房者則會有口難辯。所以，購房者在簽訂合同時，應該把與建筑商業(yè)達成的價格寫入合同。另外，發(fā)票應由開發(fā)商開具，這一方面可以避免買房人在辦理產(chǎn)權時的麻煩，另一方面也能防止開發(fā)商因未收到房款而拒絕履行合同。

購買工抵房一般有以下幾點風險

1、容易發(fā)生糾紛

    工抵房買賣過程中對一些約定事項須作出說明，比如抵賬說明等，以免債權方、開發(fā)商任意一方的變故而產(chǎn)生的糾紛。

2、房子已被抵押、查封

    因為工抵房的性質，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，這些情況房產(chǎn)證都辦不下來。所以購房者在購買之前須仔細審查相關房屋權利憑證原件，并到房產(chǎn)部門等進行核實，避免類似情況。

3、新房變二手房

    開發(fā)商把房子抵給工程方等債權方，但是一般債權方并不會與開發(fā)商簽署購房合同并備案，而是委托開發(fā)商繼續(xù)賣直接變現(xiàn)，這種情況下購房者購買工抵房只要開發(fā)商同意并當場重新簽訂購房合同即可。（這種情況需與開發(fā)商簽訂購房合同，與債權方簽訂的購房合同無效）

為什么工抵房便宜

    工抵房之所以價格便宜是因為它的地理位置比較差，還有戶型也不好，所以說工抵房就會比較便宜一些。

    1、工抵房是指在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項目的建設或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關行業(yè)(如建筑商、材料商等)進行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的產(chǎn)權或使用權。

    2、因為考慮到變現(xiàn)難度，開發(fā)商把房子抵給債權方的時候，就已折價，比如八折，所以工抵房的價格是有空間的，低于市場價10-20%都有可能。

    3、而且很多工抵房有可能是地段不好、戶型不好的毛坯房，相比較其他地段好、大品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，工程抵押房當然會比較便宜了。

購買在建工程抵押房有哪些風險

（一）房子的產(chǎn)權有風險

　現(xiàn)在很多開發(fā)商因為資金鏈都很緊張，因此一些開發(fā)商往往選擇將土地及土地上的在建商品房抵押給銀行，甚至將銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行。如果開發(fā)商不能及時歸還貸款，銀行就不能將房屋解除抵押。也就是說，消費者雖然向開發(fā)商交納了購房款，但不一定在法律意義上擁有該房屋的所有權，甚至不能實際占有該房屋。通俗地說，設置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開發(fā)商拿未建好的房子向銀行設置了抵押，取得了資金，進行了抵押登記。如果抵押之后，開發(fā)商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產(chǎn)權部門無法為購房人辦理產(chǎn)權。

（二）開放式不能解除抵押的風險

　未經(jīng)抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對于購房人來說存在很大的風險。在這種一房二賣的關系中，普通的購房人僅僅是債權人，無力對抗抵押銀行的優(yōu)先受償權。由于我國法律保護抵押權人的優(yōu)先受償權，在開發(fā)商不能按期還款，抵押權人要求實現(xiàn)抵押權時，擺在購房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產(chǎn)權，單純地向開發(fā)商主張已付房款及損失的債權;二是再出一遍錢，先跟銀行解押，之后再向開發(fā)商主張解除抵押關系時所付款項的債權。

（三）買房貸款會受限制

　開發(fā)商把房子抵押給銀行，銀行允許開發(fā)商銷售，但可能會規(guī)定購買這些房子的客戶必須向該銀行做按揭貸款，這相當于是抵押主體由開發(fā)商轉為購房者。購買了在建工程抵押的房子，簽訂貸款合同后，如果房子遲遲不解壓，也會影響放貸時間。所以，就有購房者碰到這樣的情況，跟別人同時在一家銀行簽署貸款合同，也無不良信用記錄，別人貸款都下來了，為么自己的貸款遲遲辦不下來，這種情況之下就要引起注意了，你不妨查一下自己購買的房子銷售狀態(tài)。如果是在建工程抵押狀態(tài)，就需要催促開發(fā)商及時辦理解壓，能繼續(xù)辦理貸款手續(xù)。