商業辦公類和普通住宅有什么區別

    1、商辦房和住宅的土地性質不同，商辦房屬于商業用地，其土地年限一般為40或50年。住宅屬于居住用地，其土地年限為70年。不同類型的土地性質，導致其規劃、公共設施、容積率等方面都存在差異。比如說商辦房多處于城市繁華地段，主要是為了滿足大家的購物、辦公需求。住宅對于地段要求不高，無論是城市中心、郊區都可，主要時為了滿足大家居住的需求。

    2、商辦房是按照商業水電收費的，住宅是按照民用水電收費的；除此之外商辦房的物業費也高于住宅物業費。商辦房的居住舒適性更差，住宅的居住舒適性更好。例如商辦房的梯戶比更高，人口相對密集，小區綠化等方面不如住宅。如果貸款購買商辦房，貸款壓力會更大一些。商辦房首付比例一般為百分之五十，貸款期限最長為10年；而住宅的首付比例最低為百分之二十，貸款期限最長為二十或三十年。

    3、在國家政策方面，商辦房和住宅也是有很大不同，比如說很多城市執行限購政策，針對的是住宅限購，商辦房是不限購的。商辦房交易時不享受相關的稅收優惠政策，而住宅交易時，符合相關條件是可享受個稅、契稅等優惠。購買住宅還能根據規定落戶，就近上學，購買商辦房通常不能落戶、就近上學。

買房注意事項

1、根據現有資金買房子

    理性和有規劃的消費是購房的前提。為了避免沖動購房，買房前購房者必須要明確兩個問題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?弄清這兩個方面的內容，對絕大多數購房者都有所幫助。買房前準備的資金數額，決定了買房中的一切重要行為。

    初次置業者多數是年輕人，剛工作不久，積蓄不多，因此在購房時應該量力而行，不要追求一步到位，一味圖大追求豪華，以免給自己造成巨大的經濟壓力。應當根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，一步到位。而是從自己的實際情況出發，好好規劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現不必要的額外負擔，而培養有梯度的消費觀很重要。

2、不要被房價數字忽悠

    現在，買的賣的都幾近“瘋狂”了。越是瘋狂的時候越要冷靜，尤其是價格，決定了你目前的開支，后續的月供，還有裝修等。開發商給出的價格，往往不外采取先加價后優惠、直接限定房源的優惠、抽獎或贈送優惠、全屋提供一定裝修標準的贈送式銷售，這些成本，開發商都已經計入到房價中。所以對于成交價，才是你關心的重點，既要作橫向比較，看看其他類似樓盤價格如何，再就是結合自己當初制訂的購房預算進行比較，超出太多的話，得慎重，也可以考慮推遲買房。

3、惡補之后再買房

    房價居高不下，買房可不是兒戲，因此，初次置業者在買房前學習了解一些房地產基礎知識是必需的。對于房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。

4、對公司的信譽、實力要細細考證

    引發出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發商，從而造成不能按時交房，質量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽好，實力強的大企業，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質交房。

5、購房資金不能一次性投入

    購房時，有的公司對一次性交費的優惠很大，有的達到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。

6、戶型選擇很重要

    選擇戶型最關鍵的是你的生活需求，這就像老百姓常說的一句話，“鞋子磕不磕腳，只有自己知道”。戶型的好壞，直接決定了將來居住的舒適程度。再好的地段，再好的綠化，如果戶型不好，品質生活根本無從談起。面對開發商提供的各種戶型，購房者應該怎樣選擇呢?業內人士建議，在選擇戶型的過程中，購房者除了要看規劃圖和沙盤，確定房子所處的位置外，內部空間的規劃和布局也應在購房過程中特別注意，以免事后遺憾。

7、對周邊環境要心中有數

    購期房不象買現房，現買現住，周邊的環境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環境的潛在變化要心中有數，看一看買期房之處是否有環境惡化的可能，有沒有制造“三廢”的工廠也在建設。因為購期房的一個目的就為了購一間稱心房，如果周邊環境不好，又有什么意義呢?

8、不要沖動下定

    買房下定金時應注意明確所購房屋的具體位置、面積、價格;明確簽正式買賣合同時間;明確定金數額和交付時間;明確定金返還形式。同時，購房者不要僅僅根據樣板間作出主觀判斷，還應充分考慮實際購買房屋的環境、布局的差異。比如家具擺設的差異、裝修材質的差異、施工粗細的差異、設計細節的差異等問題。

9、合同簽訂必須請律師辦

    購房是一件大事，有的花費幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購房引發的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風險很大，那么如何避免它，或者在發生糾紛時，如何對自己有利呢?為了實現上述目的，業內人士建議，購房者在與開發商進行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權益。

10、貸款約定要謹慎

    簽訂購房合同時，盡管目前市都是網上簽約，合同也有規范化的樣本，但是尤其在政策多變期間，買家還是要謹慎簽訂合同，尤其是一些細節，需要有明確的約定。有兩點尤其重要，那就是要約定貸款按揭辦不下來時的處理方式;以及約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件。這是避免在時下貸款政策多變下，可能發生的糾紛問題。

    《民法典》第二百二十一條當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

商住兩用房過戶稅費

    1、買房人應繳納稅費：契稅，房款的1.5%。印花稅，房款的0.05%。交易費，3元/平方米。測繪費，1.36元/平方米。權屬登記費及取證費，一般情況是在200元內。

    2、賣房人應繳納稅費：印花稅，房款的0.05%。交易費，3元/平方米。增值稅，全額的5.5%。個人所得稅，房產交易盈利部分的20%或者房款的1%。

商住兩用房的特點

    商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善。

優點：商住兩用房的優勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。

缺點：目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付較高50%。物業費相對普通住宅也會高一些。

購買商住房的弊端

    1、商住房的產權只有40年或50年，要是房子產權到期的話，還要花錢是延長期限，續期的申請還可能會被駁回。

    2、商住房即使用來居住，也是要按照商業大樓的標準進行收費，不僅水電費會高很多，物業費等也會比一般都會住宅小區的高很多。

    3、購買商住房只有部分地區允許落戶。

    4、商住房是不能申請公積金貸款的，采用銀行貸款，其貸款額度比較少，利息稍高，貸款的年限較短。

商辦房有哪些優勢？

1、生活方便

    說起來相較于70年產權的普通住宅，商辦房因為兼具了部分商業的性質，所以周邊的商業配套具有先天的優勢，尤其是越來越受到年輕人追捧，各種年輕化的商業配套趨勢日漸明了。而這種房子的選址也一般更偏向年輕人、上班族的需求，無論是生活配套還是交通出行，都越來越適合人們的生活。

2、價格低

   商辦房因為面積小，而容積率比較高，所以房價比較的低，再加上如果是裝修交房的話，那么基本可以實現拎包入住，所以受到不少年輕人的喜愛。同時購房者經濟壓力低，負擔輕，還能有一個自己的生活之所，對年輕人來說也是一個相當不錯的選擇。